Artigos publicados pelo Jornal Expresso Campolim 2019

Artigos escritos para o Jornal Expresso Campolim pelo Colunista Renato Cunha

RELAÇÃO DOS ARTIGOS COM DATA DE PUBLICAÇÃO E INTRODUÇÃO (artigo completo encontra-se a seguir):

Aproxima

Publicado em 01/10/2019

Nome do novo Programa Habitacional do Governo Federal ainda em estudos

Atrasou entrega de imóvel, tem que indenizar!

Publicado em 26/09/2019

Muito bom para os compradores de imóveis na planta que o STJ tenha firmado as seguintes teses, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no [...]

O novo loteamento de lotes com a Lei 13465/17

Publicado em 09/09/2019

Antes era necessária a autorização municipal para fechar e controlar o acesso aos loteamentos, conforme Lei 6766/79 e Leis municipais sobre fechamento, controle e uso das [...]

Locação por temporada depende da Convenção

Publicado em 02/09/2019

A locação de uma unidade autônoma por períodos curtos se assemelha à locação por temporada e, portanto, se aplicam as normas da Lei de Locação, que não se [...]

Quem sabe em breve as Assembleias Condominiais tenham maior quórum?

Publicado em 18/08/2019

Projeto de Lei do senado nº 548 de 2019 pretende acrescentar o artigo 1.353-A ao Código Civil para permitir que assembleias de condomínios edilícios tenham votação por

Taxa de Anuência, Transferência, Cessão, Expediente ou Repasse Imobiliário

Publicado em 10/08/2019

Taxa de Anuência, Transferência, Cessão, Expediente ou Repasse Imobiliário, seja qual for a nomenclatura que se dê, todas tem a mesma finalidade e nenhuma previsão [...]

Associações de moradores não podem cobrar taxas dos que não quiserem associar-se ou que delas se desligarem.

Publicado em 06/08/2019

Fechar ruas públicas e criar portarias para controle de acesso não obriga moradores a se associarem e pagarem taxas desta suposta segurança ou prestação de serviços [...]

A lei 13465/17 regulariza situações fundiárias irregulares consolidadas e loteadores clandestinos continuam praticando crimes.

Publicado em 30/07/2019

O parcelamento clandestino do solo urbano que desrespeita os ditames da Lei 6.766/79 tipifica, em seu artigo 50, o crime contra a administração pública:A pena é de [...]

A Usucapião Extrajudicial e a Lei da Regularização Fundiária

Publicado em 15/07/2019

O atual Código de Processo Civil inovou com o procedimento da Usucapião Extrajudicial, que pode ser a solução dos seus problemas imobiliários em curto espaço de tempo [...]

A conciliação e mediação nos serviços notariais e de registro

Publicado em 05/07/2019

A Corregedoria Geral de Justiça (CGJ) já havia publicado em 2013 o Provimento N.º 17 que autorizava e implementava a mediação e a conciliação extrajudicial no Estado de [...]

Condôminos podem ter eventualmente pago o IPTU por duas vezes

Publicado em 01/07/2019

O IPTU do terreno onde está sendo construído o edifício edilício é pago pela incorporadora, construtora ou parceiro proprietário da terra.Após a emissão do [...]

O Senior Cohousing e a Multipropriedade, como tendências mundiais, também no Brasil.

Publicado em 25/06/2019

O envelhecimento da população e as novas configurações familiares têm levado grupos a buscar novas formas de moradia pró-independência, sustentabilidade e qualidade [...]

A importância da especialização na Conciliação e na Arbitragem

Publicado em 18/06/2019

Tanto a mediação como a conciliação e a arbitragem, métodos alternativos e eficazes para solução de conflitos, são melhores aplicados quando conduzidos por quem [...]

A Regularização Fundiária e sua Função Social

Publicado em 07/06/2019

Nossa Constituição Federal vigente, em seu artigo 6º, trás, entre outras, a MORADIA como direito social. O artigo 5º, caput, evidencia a inviolabilidade da PROPRIEDADE, [...]

A importância de atender cada vez melhor o seu consumidor

Publicado em 01/06/2019

Ainda que tardia é chegada a hora de pensar como tratar cada vez melhor o seu consumidor.Muitos negócios escaláveis auxiliados pela tecnologia atendem centenas

Mercado reza por resultados positivos e certezas

Publicado em 26/05/2019

O Minha Casa Minha Vida foi criado para que pessoas conseguissem seu primeiro imóvel. Para isso, além de taxas de juros mais baixas, o governo oferece ajuda [...]

Multipropriedade Imobiliária de Direito real de Habitação Periódica

Publicado em 19/05/2019

Na multipropriedade imobiliária o proprietário usa o imóvel por determinado prazo e por período proporcional ao seu investimento. Cada um dos proprietários deve [...]

Quem não registra não é dono

Publicado em 11/05/2019

Esta máxima está explicitada no Código Civil brasileiro, em seu art. 1.227, que prescreve: “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por [...]

Faculdades de Direito deveriam incluir em suas grades curriculares o Direito Imobiliário.

Publicado em 05/05/2019

As leis que regem as propriedades no Brasil são vistas pelos alunos do Direito, quando estudam o Código Civil. Porém, tal área do Direito constitui-se de muitas [...]

Novas tecnologias alteram antigos comportamentos de compradores de imóveis

Publicado em 28/04/2019

Atualmente quem busca comprar seu primeiro imóvel é a geração da década de 1990, reconhecida pela sua autonomia e preferência por experiências de [...]

Mediação em Condomínios

Publicado em 22/04/2019

Mediação é a atividade exercida por profissional isento, capacitado e habilitado para atuar como facilitador da comunicação entre as partes conflitantes. Ele atua com [...]

A corretagem imobiliária e seus atuais desafios

Publicado em 14/04/2019

Semana passada, mencionamos a velocidade de retomada no crescimento do mercado imobiliário que, mesmo lento, é promissor. Observou-se que em 2018 houve sinais desta [...]

Biografia do colunista Renato Cunha

Publicado em 08/04/2019

Renato Cunha começou sua carreira na área imobiliária, em 1978 quando assumiu a função de vistoriador responsável pelos imóveis da Secretaria de Cultura do [...]

Renato Cunha, estreia na Coluna Mercado Imobiliário

Publicado em 06/04/2019

MERCADO IMOBILIÁRIO E SUAS PERSPECTIVAS

“Aproxima”

Nome do novo Programa Habitacional do Governo Federal ainda em estudos

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 01/10/2019 às 20:27:42

A ideia do “Aproxima” é fazer uma espécie de “leasing” dos imóveis para as classes C e D.

Quem pagar aluguel (máximo de 20% do comprometimento da renda) até o fim do contrato (locação por 20 anos) tem direito de propriedade sobre o imóvel.

O governo federal entra com o terreno para que as construtoras privadas, vencedoras das licitações, construam empreendimentos mistos (residenciais e comerciais).

A principal vantagem para o locatário/comprador deverá ser a proximidade das moradias dos trabalhadores com seus locais de trabalho, menor valor de condomínio e redução de custos com a manutenção do empreendimento que deverá ser mantido pelas construtoras por até 20 anos.

Um programa que pretende substituir o Minha Casa Minha Vida mas que ainda está em fase de planejamento, principalmente no que tange à falta de subsídios que apoiaram o programa habitacional ainda vigente.

Atrasou entrega de imóvel, tem que indenizar!

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 26/09/2019 às 19:12:57

Muito bom para os compradores de imóveis na planta que o STJ tenha firmado as seguintes teses, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1.5, 2 e 3:

A- Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

B- No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

C- É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

D- O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

Agora não terá mais desculpas. Atrasou a entrega do imóvel, tem que indenizar o comprador.

O novo loteamento de lotes com a Lei 13465/17

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 09/09/2019 às 14:18:31

Antes era necessária a autorização municipal para fechar e controlar o acesso aos loteamentos, conforme Lei 6766/79 e Leis municipais sobre fechamento, controle e uso das áreas públicas internas.

Estas autorizações eram fornecidas em contrapartida à manutenção das áreas públicas internas por associação de moradores.

Ocorre que pela Constituição Federal ninguém é obrigado a se associar a uma associação.

Isto provocou decisões judiciais no sentido de que moradores se enriqueciam sem motivo quando se beneficiavam dos investimentos realizados pela associação de moradores sem colaborarem com suas taxas mensais e acabavam eventualmente obrigados pela justiça a quitar seus saldos devedores para com estas associações.

Algumas associações também não eram ou não são assim tão bem intencionadas ou altruístas e acabavam por impingir a moradores obrigações que só a alguns interessavam, obrigando os demais.

Tratou-se juridicamente este tema do fechamento autorizado como sendo o de direito à segurança da coletividade ali residente desde que o direito de ir e vir dos demais interessados fossem resguardados se devidamente identificados e cadastrados para adentrarem aos muros do loteamento fechado.

O §7º, art. 2º, da Lei 6766/79, incluído pela Lei 13.465/17, instituiu a unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. Desta forma o lote fica adjeto à Lei 4.591/64 e, subsidiariamente, à Lei 6.766/79. Quanto ao nosso atual

Código Civil o instituto está exposto no artigo 1.358 A.

Agora disponível o que o mercado imobiliário sempre desejou, o condomínio de lotes, antes através de subterfúgios e improvisações, agora, com a Lei 13.465/17, conseguiu seu intento, ainda que com sérios entraves no Estado de São Paulo, único que ainda não adotou integralmente sua posição vanguardista no desenvolvimento nacional.

Locação por temporada depende da Convenção

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 02/09/2019 às 22:53:37

Alocação de uma unidade autônoma por períodos curtos se assemelha à locação por temporada e, portanto, se aplicam as normas da Lei de Locação, que não se confundem com contratos de hospedagem, nem mesmo desvirtua a destinação exclusivamente residencial do condomínio.

Restringir ou proibir locação por temporada de unidade autônoma em condomínio, quando a convenção estabelece a exigência da unanimidade dos votos, regra criada em observância à vontade dos condôminos, ainda que pelo art. 1351 do Código Civil não se exija a unanimidade e sim quórum qualificado de 2/3, só a unanimidade poderá restringir ou proibir tais procedimentos.

O entendimento é da 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (acórdão-1124567-87.2017.8.26.0100), que implica dizer: “antes de tentar proibir o exercício do direito de propriedade de um condômino em alugar por temporada seu imóvel, a convenção deve ser muito bem analisada e, se necessário, ser adequada aos novos tempos e à vontade da maioria absoluta dos condôminos”.

Quem sabe em breve as Assembleias Condominiais tenham maior quórum?

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 18/08/2019 às 19:36:03

Projeto de Lei do senado nº 548 de 2019 pretende acrescentar o artigo 1.353-A ao Código Civil para permitir que assembleias de condomínios edilícios tenham votação por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes á reunião presencial. Especialmente quando a lei exigir quórum especial para deliberação da matéria.

Desta forma, pretende-se que nas reuniões presenciais que não alcançarem o quórum necessário para assuntos que a Lei assim exige, estes votos possam ser coletados posteriormente e a decisão tomada em uma espécie virtual de continuação da assembleia.

Claro que para serem validados tais votos posteriores à data presencial da assembleia todos os condôminos devem ter sido avisado antecipadamente via edital de convocação da respectiva assembleia. Além disso, severa ser informado aos condôminos que não participaram da assembleia presencial todos os fatos e argumentos ali tratados referentes ao assunto que deverão votar, assim como e quando ocorrerá a votação.

Somente após o cômputo de todos os votos e a oficial declaração do resultado da eleição é que a assembleia se dará por terminada. Contudo, necessário que a convenção não vede expressamente a coleta de votos por meios alternativos que, neste caso, poderá ser autorizada por maioria simples na própria assembleia devidamente convocada com esta possibilidade.

Vamos torcer para que seja aprovada esta Lei e que ela venha a favorecer o exercício da cidadania e a paz condominial.

Taxa de Anuência, Transferência, Cessão, Expediente ou Repasse Imobiliário

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 10/08/2019 às 23:04:40

Taxa de Anuência, Transferência, Cessão, Expediente ou Repasse Imobiliário, seja qual for a nomenclatura que se dê, todas tem a mesma finalidade e nenhuma previsão legal.

Elas aparecem em Contratos de Compromisso de Venda e Compra de imóvel na planta e obrigam o adquirente, se e quando ceder seus direitos de compromissário-comprador para outra pessoa, pagar à vendedora famigerada taxa, estipulada por um percentual do preço de compra do imóvel.

Mas o entendimento jurisprudencial pertinente e mais usual é de que a taxa de cessão é ilegal, afronta o princípio do equilíbrio nas relações contratuais e coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada e onerosidade excessiva, afrontando o CDC em seu artigo 51, IV, § 1º, incisos II e III.

No recurso de apelação nº 61.809-4, a 2ª Câmara de Direito Privado do TJSP, o Relator Desembargador Antonio Cesar Peluso fez brilhantemente constar em seu relatório o que segue: “Constitui abuso do poder econômico a cobrança de taxa que, não guardando, no seu valor excessivo, correspondência com o custo nem com a utilidade objetiva da prestação do ato, o incorporador de condomínio edilício imponha, em cláusula de negócio jurídico de adesão, como condição de sua anuência, aliás desnecessária, à cessão dos direitos e obrigações contratuais.”

Ademais, pelo contrato de compra e venda ser um contrato de adesão não há como o promitente comprador alterar cláusulas ou condições impostas e redigidas pelo vendedor. Ao impedir que o comprador ceda seus direitos a terceiros sem sua anuência e pagamento de taxa, constitui clara restrição à autonomia de vontade para contratar ainda pior por tratar-se de uma relação consumerista.

Há, no entanto, a meu ver, que se distinguir entre cessão de imóvel quitado ou cessão de imóvel com saldo devedor.

Neste último caso, o novo cessionário assumirá a divida e o credor adquire o direito de averiguar se este possui as condições financeiras de assumir a divida e, em tendo, se é bom pagador.

Assim, cobrar uma taxa pela anuência do vendedor para cessão dos direitos do comprador de valor não abusivo, normalmente praticado pelo mercado financeiro, a fim de analisar as condições financeiras do cessionário, acredito viável vez que gera custos jurídicos e administrativos ao anuente.

Mesmo na cessão de direitos de imóvel quitado, o vendedor terá que confeccionar um Contrato de Cessão de Direitos e Obrigações entre o cedente, o cessionário e ele próprio, de forma a resguardar seus direitos e obrigações gerando custos.

Mas ceder os direitos não corresponde à rescindir o contrato e devolver o imóvel para o vendedor, hipótese em que este poderia reclamar prejuízos já balizados e amplamente penalizados pela recente Lei dos Distratos. O cedente, adimplente, está simplesmente transferindo o contrato para outra pessoa, com anuência do vendedor.

Efetivamente, referida cobrança a preço percentual do valor de venda do imóvel é abusiva e implica em injustificada vantagem ou enriquecimento sem causa. Um serviço que não deveria valer mais que R$500,00 (quinhentos reais), independentemente do valor do imóvel.

Associações de moradores não podem cobrar taxas dos que não quiserem associar-se ou que delas se desligarem.

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 06/08/2019 às 01:10:44

Fechar ruas públicas e criar portarias para controle de acesso não obriga moradores a se associarem e pagarem taxas desta suposta segurança ou prestação de serviços comuns.

Apesar disso, muitos proprietários de lotes ou residências situados em áreas não regularizadas tiveram seus imóveis penhorados e leiloados em ações de cobrança promovidas por associações de moradores travestidas de “condomínios”.

O STF já reconheceu como ilegal a cobrança dessas taxas de acordo com a regra do artigo 5º da Constituição Federal garantidor de que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. Assim, ninguém pode ser obrigado a associar-se ou a permanecer associado a “entidade de amigos” ou "entidade de moradores” sem que seja de sua vontade.

O STJ firmou tese na Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de dois Recursos Especiais (tema 882) com o seguinte teor: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

Já o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), afirmava que a contribuição mensal seria obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, na medida em que prestava serviços que beneficiavam a todos e a falta de pagamento configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.

O tema ainda exige grande reflexão, principalmente sobre três questões básicas:

1) liberdade associativa;

2) inexistência de fato gerador de obrigação civil;

3) vedação ao enriquecimento sem causa;

No que tange à inexistência de fato gerador de obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem-se pela não existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes para que os não associados possam ser cobrados.

Ademais, jurisprudência majoritária consolidou-se no sentido de que apenas os condomínios edilícios devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis podem fazer uso da ação de execução com fundamento no art. 784, inc. X, do CPC.

Assim, em julgado recente, constou que: “para que o suposto crédito que possui o exequente em desfavor do executado seja tido como certo, líquido e exigível, caberia a parte exequente comprovar a regular instituição do condomínio edilício, sendo imprescindível para tanto a juntada do CRI do imóvel, contendo o registro da instituição do condomínio“.

Além do mais, a Lei 13465/17, em seu artigo sobre os loteamentos e associações de proprietários, agora pela jurisprudência do TJSP, em razão do princípio dairretroatividade da lei que prejudique cidadãos, nestes casos os não associados, não se aplica aos loteamentos e associações formados antes da Lei ser editada.

A lei 13465/17 regulariza situações fundiárias irregulares consolidadas e loteadores clandestinos continuam praticando crimes.

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 30/07/2019 às 03:36:34

O parcelamento clandestino do solo urbano que desrespeita os ditames da Lei 6.766/79 tipifica, em seu artigo 50, o crime contra a administração pública:

A pena é de reclusão de 1 a 4 anos e multa de cinco a 50 salários mínimos, além de reparação dos danos causados, pela prática das seguintes ações:

I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;

II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

A pena é de reclusão de 1 a 5 anos e multa de dez a cem salários mínimos, também com a reparação dos danos causados, se praticado:

I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.

II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado.

Os loteamentos clandestinos são responsáveis por grandes transtornos ao executivo, ao plano diretor de desenvolvimento municipal, para o judiciário estadual, para quem compra estes imóveis irregulares e para quem os intermedia.

Ao executivo municipal são demandadas as obrigações (artigo 40 da Lei 6.766) com transportes, iluminação, água, esgoto, saúde e educação que não estavam inicialmente previstos e deveriam ser mitigadas pelas contrapartidas dos empreendedores imobiliários.

Ao legislativo municipal são demandados os ajustes necessários ao plano diretor de desenvolvimento que é vilipendiado por irregularidades no parcelamento e uso do solo urbano.

Ao judiciário estadual são demandadas várias ações judiciais, muitas das vezes com grande grau de complexidade e dificuldade para solucionar os efeitos deletérios da clandestinidade dos loteamentos irregulares.

Aos compradores destes imóveis que, na maioria das vezes de baixa renda, correm grave risco de perdem todo o esforço de pouparem uma vida inteira para a aquisição do sonho da casa própria e adquirirem um enorme pesadelo.

Os que intermediam a comercialização destes imóveis também cometem crime já que, de ofício, deveriam saber da proibição de venda sem o respectivo Registro de Incorporação Imobiliária.

A Usucapião Extrajudicial e a Lei da Regularização Fundiária

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 15/07/2019 às 12:25:30

O atual Código de Processo Civil inovou com o procedimento da Usucapião Extrajudicial, que pode ser a solução dos seus problemas imobiliários em curto espaço de tempo (de 90 a 120 dias). A Lei da Regularização Fundiária facilitou muito este procedimento.

Lotes em loteamentos irregulares, casas construídas em terrenos de parentes, aquisições de imóveis irregulares já construídos ou aqueles que se tem apenas o contrato de gaveta, uma vez regularizados, poderão apresentar ganhos de até 40 ou 50% na venda.

Até então só era possível resolver questões de usucapião através da justiça, em processos que demoravam de 5 a 10 anos, muitas vezes por muito mais tempo. Apenas com a regulamentação pelo CNJ em 2007 (Provimento CNJ 65) e a Lei 13.465/2017 (Regularização Fundiária), é que a usucapião extrajudicial foi viabilizada e tornou-se vantajosa.

A usucapião extrajudicial divide-se basicamente em duas etapas:

1) a realização da ata notarial no Cartório de Notas e,

2) a tramitação e registro da Usucapião no Cartório do RGI.

Obs.: Ambos os cartórios devem situar-se no município do bem usucapiendo.

Este procedimento extrajudicial envolve alguns custos tais como o daAta Notarial (no Cartório de Notas), o de Reconhecimento Extrajudicial da Usucapião (Cartório do RGI). Contudo, por se tratar de aquisição originária não há incidência ou recolhimento de impostos por transmissão, quer seja ITBI quer seja ITCMD.

No que tange a custos com a Ata Notarial estes dependem do valor do bem usucapido. Já o Reconhecimento Extrajudicial da Usucapião é precificado por procedimento realizado pelo Cartório e o Registro, propriamente dito, também é calculado com base no valor do imóvel.

A conciliação e mediação nos serviços notariais e de registro

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 05/07/2019 às 19:16:37

A Corregedoria Geral de Justiça (CGJ) já havia publicado em 2013 o Provimento N.º 17 que autorizava e implementava a mediação e a conciliação extrajudicial no Estado de São Paulo com a instalação de Câmaras de mediação, conciliação e arbitragem nas serventias extrajudiciais (cartórios, tribunais arbitrais, câmaras arbitrais, dentre outros).

Em 2017 o Exmo. Corregedor Nacional de Justiça manifestou-se pela “possibilidade da realização de mediação e conciliação por parte das autoridades cartorárias, desde que houvesse regulamentação da matéria e controle sobre os atos praticados pelo órgão censor local de cada estado da federação, com a supervisão do Conselho Nacional de Justiça” (Id 2105286).

Agora, em 2018, o provimento Nº 67 do CNJ veio para regulamentar e consolidar mais esta possibilidade de mediação e conciliação pelas serventias extrajudiciais (serviços notariais e de registro do Brasil). Isso mesmo, mais uma grande e importante porta de acesso à justiça como instrumento de pacificação social, solução e prevenção de conflitos.

Consta do referido provimento, todos os procedimentos, desde o requerimento inicial do solicitante da mediação, até as reuniões e por fim o arquivamento da documentação. Além de submeter as serventias aos mesmos princípios e regras previstas na Lei n. 13.140/2015 para mediarem ou conciliarem direitos disponíveis ou indisponíveis que admitam transação, estes se homologados em juízo.

Assim, notários e registradores poderão prestar serviços profissionais relacionados com suas atribuições às partes envolvidas em sessão de conciliação ou de mediação de sua responsabilidade, além de cobrarem dos requerentes o menor valor cobrado em lavratura de escrituras públicas sem valor econômico. Contudo, fica vedado aos serviços notariais e de registro estabelecer, em documentos por eles expedidos, cláusula compromissária de conciliação ou de mediação extrajudicial.

Condôminos podem ter eventualmente pago o IPTU por duas vezes

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 01/07/2019 às 00:32:08

O IPTU do terreno onde está sendo construído o edifício edilício é pago pela incorporadora, construtora ou parceiro proprietário da terra.

Após a emissão do “Habite-se”, registro da Convenção e realização da 1ª Assembléia, as cobranças do IPTU devem passar a ser também cobradas sobre a área construída e cada unidade deverá, após registro do pedido de individualização do imposto junto à prefeitura, receber seu carnê de IPTU em conformidade com a sua fração ideal.

Quando a incorporadora não pede a individualização do IPTU na emissão do habite-se, cabe ao sindico e aos condôminos pagarem, através de boletos condominiais mensais, o rateio do valor total lançado.

Na grande maioria das vezes, após morosa efetivação da individualização deste tributo, a Prefeitura lança, conjuntamente e de forma retroativa a partir da data de emissão do habite-se, o imposto da parte ideal do terreno e o da área construída da unidade autônoma, desconsiderando pagamentos já realizados via boleto das cotas condominiais.

Ou seja, a prefeitura eventualmente desconsidera os pagamentos realizados após a data da efetivação do desdobro (habite-se) acarretando aos condôminos o pagamento em dobro do imposto neste período (boleto condominial e carnê individual).

Vale a pena ficar de olho aberto ou contratar especialista no assunto para reaver eventuais valores pagos indevidamente.

O Senior Cohousing e a Multipropriedade, como tendências mundiais, também no Brasil.

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 25/06/2019 às 01:22:15

O envelhecimento da população e as novas configurações familiares têm levado grupos a buscar novas formas de moradia pró-independência, sustentabilidade e qualidade de vida.

Imagine um lar amigável para quem já chegou ou caminha para idade madura, em que o indivíduo é convidado diariamente a conviver com a comunidade, dividir tarefas, compartilhar a mesa e atividades lúdicas e prazerosas. Em que vizinhos se conhecem e se frequentam. Dividem muito e individualizam pouco. Em que o objetivo é favorecer a autonomia e o bem-estar.

Segundo especialistas, o modelo cohousing sênior é um reflexo do que vem ocorrendo em todo o planeta: aumento da expectativa de vida da população e, com isso, o surgimento de uma comunidade madura cada vez maior, autônoma, ativa e carente de soluções para anseios e demandas.

Essa é a proposta do conceito cohousing sênior, que nada tem a ver com casas de repouso para a terceira idade ou hotéis especializados em receber esse público. O projeto consiste em um grupo que opta por abrir mão dos modelos de residência tradicionais para unir moradia individual a um espaço comunitário.

Há, nesse ideal, pequenas habitações de uso particular (dormitório, minicozinha e banheiro) e uma área de uso comum com espaços de lazer, refeitório, salas de TV e lavanderias coletivas, por exemplo. Tudo em um mesmo terreno (uma gleba de terra) ou condomínio projetado para estimular o convívio, a sustentabilidade e a solidariedade.

A Cohousing sênior pode não ser para todos, mas é definitivamente uma oportunidade maravilhosa para muitos idosos. Especialmente se eles acham que a idéia de um asilo é triste, solitária ou deprimente.

A importância da especialização na Conciliação e na Arbitragem

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 18/06/2019 às 17:00:28

Tanto a mediação como a conciliação e a arbitragem, métodos alternativos e eficazes para solução de conflitos, são melhores aplicados quando conduzidos por quem conhece a problemática inerente do conflito, invariavelmente relativos a direitos patrimoniais ou disponíveis.

A diferença, no que tange à arbitragem, que é um método heterocompositivo, é que ao final do processo, aquele que arbitrou emite uma sentença arbitral que obriga às partes, tal qual uma sentença judicial.

A arbitragem também é um procedimento de solução de conflitos, previsto na Lei nº 9.307/1996[6]. Por meio desse método, os envolvidos escolhem uma pessoa ou uma instituição especializada para resolver definitivamente a controvérsia estabelecida. A decisão do árbitro deve ser proferida no prazo de seis meses, salvo acordo entre as partes. Ainda, segundo a Lei, “o árbitro é juiz de fato e de direito, e a sentença que proferir não fica sujeita a recurso ou a homologação pelo Poder Judiciário”.

A especialização do agente mediador, conciliador ou arbitral, na área de conhecimento onde o conflito foi gerado, tem várias nuances positivas desejáveis, tais como:

• Facilidade na assimilação de termos técnicos que definem posições antagônicas das partes;

• Maior sagacidade na compreensão dos interesses em que se baseiam as posições assumidas;

• Conhecimento das nuances que permeiam conflitos entre agentes de um mesmo negócio ou de negócios entre diferentes agentes;

• Melhores condições de colaborar com as partes através de sugestões de soluções criativas que auxiliem na autocomposição de um acordo;

• Conhecimento do arcabouço jurídico apropriado, de forma que se possa sugerir eventuais esclarecimentos em situações específicas ou de hipossuficiência de uma das partes;

• Celeridade dos processos envolvidos;

• Redução de custos;

• Percepção apurada dos interesses escamoteados em posições diversas, adotadas em casos concretos;

• Consequências jurisprudenciais na não flexibilização que inviabilize eventual acordo;

Longe de esgotar o tema das vantagens da especialização, da conciliação ou da autocomposição dos conflitos, vale lembrar a importância que o Código de Processo Civil conferiu à conciliação e mediação.

O Código de Processo Civil, Lei nº 13.105 de 16 de Março de 2015, concedeu aos mecanismos alternativos de solução de conflitos, mediação e conciliação, uma maior aplicabilidade e autonomia com o intuito de incentivar a composição amigável entre as partes conflitantes, de forma mais célere e socialmente pacificadora.

Trata-se então de uma abordagem moderna onde o Estado e o Cidadão exercem a jurisdição, sendo este último mediante solução de conflitos sem a participação direta do Poder Judiciário do próprio Estado.

Referimo-nos aos Institutos Judiciais da Mediação e da Conciliação, que pese os Extrajudiciais serem igualmente importantes para uma sociedade pacificada.

Diante da urgência de uma solução ao abarrotamento do judiciário, em 26 de junho de 2015, logo após vigorar o Novo CPC, foi editada a lei 13.140/15[7], que dispõe “sobre a mediação como meio de solução de controvérsias entre particulares e a autocomposição de conflitos no âmbito da administração pública”.

O novo Código de Processo Civil estabelece no § 2º de seu artigo 3º que “o Estado promoverá, sempre que possível, a solução consensual dos conflitos”.

Em seguida, no § 3o do mesmo artigo, determinou-se que “A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial”.

Decorre então, tanto do NCPC quanto da Lei 13.140/15, o dever dos tribunais de Justiça e dos Tribunais Regionais Federais de criarem e concretizarem seus centros judiciários de soluções de conflitos, hoje denominados CEJUSCs. Centros estes que já se encontram em fase de implantação, alguns já implantados, consequência da Política Judiciária Nacional de tratamento dos conflitos de interesses, instituída pela Resolução nº 125, de 29 de novembro de 2010, do CNJ - Conselho Nacional de Justiça.

Com isso, intenta-se que ao Judiciário, apenas e tão somente, permaneça na apreciação de processos que exijam defesa, provas e ritos adequados para o devido processo legal.

Importante conceito definidor da mediação encontra-se na Lei n.° 13.140/2015, Art. 1º, Parágrafo único: “Considera-se mediação a atividade técnica exercida por terceiro imparcial sem poder decisório, que, escolhido ou aceito pelas partes, as auxilia e estimula a identificar ou desenvolver soluções consensuais para a controvérsia”.

Os objetos da mediação são os direitos disponíveis ou indisponíveis, que admitam transação, homologáveis no juízo e exigida a oitiva do Ministério Público, § 2º do art. 3º da Lei 13140/15.

A Regularização Fundiária e sua Função Social

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 07/06/2019 às 14:42:38

Nossa Constituição Federal vigente, em seu artigo 6º, trás, entre outras, a MORADIA como direito social. O artigo 5º, caput, evidencia a inviolabilidade da PROPRIEDADE, garantindo-lhe o direito e a função social (incisos XXII e XXIII, respectivamente). Já o artigo 1º fundamenta os princípios da República com sendo, entre outros, o da CIDADANIA e o da DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA (incisos II e III, respectivamente).

Temos então que a garantia da Moradia baseia-se na segurança jurídica da PROPRIEDADE, que são direitos invioláveis com funções sociais capazes de promoverem a cidadania e a DIGNIDADE HUMANA.

Por estas e outras é que a Regularização Fundiária é extremamente importante ao possibilitar, de forma simplificada, que a moradia seja reconhecida pela Lei como propriedade e venha possibilitar a seus possuidores a cidadania e a dignidade que todos os brasileiros são merecedores.

Fato é que em nosso país aproximadamente 50% dos domicílios são irregulares e não são servidos por saneamento básico ou água tratada. A continuar tal realidade, poucas serão as possibilidades de evoluirmos como sociedade organizada e humanizada. Hoje temos perto de 90 milhões de brasileiros vivendo em imóveis irregulares, sem captação de esgoto, sem água tratada e sem equipamentos públicos adequados.

Os princípios fundamentais para uma Regularização Fundiária eficaz estão contidos em quatro pilares de sustentação: 1) Social; 2) Ambiental; 3) Urbanístico; 4) Jurídico.

Ainda quanto aos aspectos jurídicos da Regularização Fundiária temos os instrumentos legais necessários para iniciarmos a regularização destes 50% de domicílios irregulares. Uma imensa oportunidade de transformar posses em domínios e locupletar os parâmetros universais mínimos de uma sociedade justa.

A Constituição Federal de 1988 deu aos municípios brasileiros, através do seu Capítulo II – Da Política Urbana, artigo 182 e 183, a responsabilidade de ordenarem o pleno desenvolvimento das funções sociais das cidades e garantir o bem-estar de seus habitantes.

Além disso, a Lei 13.465 de 2017 veio para facilitar e viabilizar esta desejada transformação social através da regularização imobiliária nacional. Trouxe facilidade e praticidade a ferramentas jurídicas, algumas já existentes e outras novas. Desemperrou a usucapião administrativa, inovou com o condomínio de lotes e com o direito de laje, além de outras importantes e práticas ferramentas legais via Código Civil (ex: art. 1225, XIII - art. 1238 a 1244 – art. 1358-A), Código de Processo Civil (art. 1071) e Leis esparsas (Lei 6.015 art. 216-A) entre outras.

No caso do Estado de São Paulo, o artigo 180, inciso II, da sua constituição estadual, assegura a participação de entidades comunitárias no estudo, encaminhamento e solução de problemas, planos, programas e projetos que concernem ao estabelecimento de diretrizes e normas relativas ao desenvolvimento urbano dos municípios. Além de que a C.F. e a Lei 6.766 outorgam aos municípios tais competências conforme art. 30 e 1º - parágrafo único, respectivamente.

Temos então a fantástica e excepcional lei de promoção da dignidade humana dos brasileiros (Lei 13.465/17), mais comumente conhecida como REURB-S (interesse social) para regularização de imóveis da população de baixa renda e REURB-E (interesse específico) para regularização de imóveis da população das demais rendas.

Todos os Núcleos Urbanos Informais comprovadamente consolidados até 22 de dezembro de 2016, ou seja, os assentamentos humanos clandestinos ou irregulares, ordenados ou desordenados, como por exemplo, posses, ocupações, condomínios, loteamentos e incorporações ilegais, com uso e características urbanas, mesmo que situados em zonas rurais, são beneficiários da REURB-S e REURB-E.

Todo este arcabouço legal tem, além de conferir dignidade humana à população, o condão de valorizar o imóvel regularizado de 30% a 50%, tão logo se obtenha os documentos que o mercado imobiliário formal costuma exigir.

A importância de atender cada vez melhor o seu consumidor

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 01/06/2019 às 16:20:01

Ainda que tardia é chegada a hora de pensar como tratar cada vez melhor o seu consumidor.

Muitos negócios escaláveis auxiliados pela tecnologia atendem centenas de milhares de clientes diariamente e precisam de soluções também escaláveis para ouvirem seus consumidores insatisfeitos.

Imaginemos um negócio virtual na internet que realize 800.000 vendas por dia. Agora imaginemos que apenas 1% disto, ou seja, 8.000 consumidores queiram externar algum grau de descontentamento com o produto ou serviço que recebeu.

Alguns, por não terem recebido o que pediram. Outros, por terem recebido com algum defeito. Importante mesmo é que a quantidade de variáveis possíveis, geradoras de problemas, principalmente considerando o grau de individualização dos produtos e serviços comercializados, é imensa.

Desconsiderar estes consumidores insatisfeitos sem dar-lhes ao menos uma oportunidade de imediatamente exporem seus descontentamentos é o início do fim de qualquer fornecedor.

Mas como conseguir dar voz e oportunidade de atendimento aos anseios de tantos consumidores diariamente sem deixa-los ainda mais chateados com esperas no telefone ou com respostas que nunca chegam?

Seria necessário um pequeno exército de atendentes para dar cabo de tantas reclamações, isso se considerarmos um universo de apenas 1% de reclamações diárias do total de transações realizadas de uma única empresa.

Pior seria se 10%, deste universo de 1% de descontentes, entrassem cada qual como uma ação judicial. Teríamos 8000 reclamações e 800 ações judiciais, diariamente. Em um ano, apenas uma única empresa seria responsável por 292.000 mil novas ações judiciais.

Multipliquemos então essas 292.000 ações pelo número de grandes empresas que contam com volumes semelhantes de atendimentos a consumidores. Se apenas 100 grandes empresas, com esse volume de atendimento e de reclamações em nosso país, teríamos em um ano nada menos que 29 milhões de novos processos em nossa justiça já tão exaurida.

Qual seria então a solução possível para reduzir os custos com judicializações, com reclamações não atendidas, com insatisfações desnecessárias, apenas por terem suas expectativas de consumidores desatendidas? Claro que a resposta mais óbvia seria atender cada uma destas expectativas, mas nem sempre isso será possível.

Alguns consumidores querem ser ouvidos por quem os escutem realmente. Por pessoas que demonstrem empatia pelos problemas deles e apresentem alguma atitude que amenize seu atual desconforto consumerista.

Se transportarmos o cenário genericamente imaginado, para o universo das construtoras e incorporadoras responsáveis pela venda e entrega de milhares de unidades imobiliárias anualmente, não seria nada impossível que houvesse uma central compartilhada de conciliação e mediação especializada e que realmente resolvesse os problemas dos compradores.

Muitos dos problemas começam pequenos e se agigantam proporcionalmente à falta de atenção que os compradores recebem dos fornecedores, seja de construtoras ou de quaisquer outras áreas.

Claro que o “core business” dos construtores é construir e entregar e não ficar gastando seus preciosos tempos dando atenção a clientes que estão insatisfeitos apenas pela demora em serem avisados de alguma nova situação, por exemplo.

Uma central de resolução de conflitos imobiliários por conciliação e mediação entre compradores e fornecedores, a meu ver, seria de extrema importância e viabilidade, não apenas para o marketing das empresas e para o sucesso de seus futuros empreendimentos, mas para a visibilidade do negócio em si.

Uma central compartilhada entre as construtoras e incorporadoras, da mesma forma que usam um mesmo correspondente bancário no que tange a financiamentos imobiliários, compromissada em responder e atender as demandas de seus consumidores com a maior efetividade possível e no menor tempo seria perfeito.

Os problemas devem ser resolvidos antes que se agigantem e necessitem serem levados ao judiciário. O chamado ODR (resolução de disputas online) é o canal de resolução de problemas realizado através de um canal de comunicação, tipo teleconferência, com o comprador e o vendedor, assistidos por um conciliador / mediador, que colocará a termo o acordo autocomposto que resolverá o conflito entre as partes.

Além de resolver muitos dos problemas, esta central de conciliação / mediação poderia ainda colaborar coma fidelização do consumidor e ainda trazer grandes benefícios para ambas as partes envolvidas.

Persistindo o problema e aceito o método pelas partes, a resolução definitiva poderia ser por intermédio da arbitragem. Terceiro imparcial, especializado e com padrões processuais bem estabelecidos e aceitos, arbitraria uma solução para o caso.

Estes deveriam ser os melhores e mais empregados caminhos para se evitar a judicialização, com seus altos custos e longas esperas, e solucionar grande parte dos conflitos do mercado imobiliário.

Mercado reza por resultados positivos e certezas

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 26/05/2019 às 18:50:47

O Minha Casa Minha Vida foi criado para que pessoas conseguissem seu primeiro imóvel. Para isso, além de taxas de juros mais baixas, o governo oferece ajuda através de subsídios, de acordo com a faixa de renda e outros critérios.

Faixa 1 - renda mensal de até R$ 1.800,00 por mês, a inscrição no programa é realizada na prefeitura da cidade e, após sorteio, o governo paga até 90% do valor do imóvel (alterado).

Faixa 1,5 - renda mensal entre R$ 1.801,00 até R$ 2.600,00 por mês, o governo paga uma ajuda de até R$ 47.500,00 do valor do imóvel (alterado).

Faixa 2 - renda mensal entre R$ 2.601,00 até R$ 4.000,00 por mês, o governo paga uma ajuda de até R$ 29.000,00 do valor do imóvel.

Faixa 3 - renda mensal acima de R$ 4.001,00 até R$ 9.000,00 por mês não tem subsídio, mas usufruem de taxas de juros menores, descontos em impostos e em emolumentos cartorários, entre outros.

Em janeiro, logo no início do atual governo, o Minha Casa Minha Vida teve alterações. Para a faixa 1,5 o subsídio máximo de R$47.500,00, que era para quem recebesse até R$1.800,00, passou a ser para quem recebe até R$1.200,00/mês. Para a faixa 2 o subsídio de R$29.000,00 passou a ser para quem recebe até R$1.800,00/mês.

Já nestas últimas semanas temos sido bombardeados, por vários canais de comunicação, com a informação de que o governo pretende alterar as regras destes subsídios face aos desafios orçamentários que enfrenta.

Estudam implantar uma forma de pagamento similar à do leasing, que transfere o direito de propriedade ao usuário na quitação, além de alterarem os subsídios diretos por subsídios indiretos. Estes últimos representados pela transferência de terrenos federais urbanos para a construção dos imóveis MCMV.

Ainda, como 90% dos subsídios da faixa 1,5 e 2 vêm do orçamento do FGTS e 10% do Tesouro Nacional, estudam reduzir para 3% os do Tesouro e para 97% os relativos ao lucro do FGTS.

A CEF, por sua vez, alterou alguns parâmetros para cidades de até 50 mil habitantes e aumentou o valor dos imóveis para as faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida.

As alterações em estudos pelo governo não param por aí. Diz o governo que até início de julho os estudos estarão completos e novas regras serão divulgadas.

Importa mesmo é que em 2019 o mercado imobiliário está se movimentado mais pelas vendas do MCMV, que correspondem a aproximadamente 75%, do que propriamente pelas vendas tradicionais.

Se as vendas imobiliárias no primeiro semestre do ano são normalmente inferiores às do segundo, esperamos que os resultados dos estudos do governo para o MCMV, a serem anunciados em julho, melhorem o panorama atual. O mercado espera por resultados mais positivos para o segundo semestre de forma a compensar as dificuldades e incertezas do primeiro.

Ainda assim, acredito que o país está nos trilhos do desenvolvimento. Que poderá acelerar sua velocidade, tão logo consiga superar a barreira da reforma previdenciária e tributária, já no início do segundo semestre. Isso só será possível se as autoridades responsáveis pararem de melindrar seus próprios egos, já tão inflados, dedicando-se, patrioticamente, ao bem da nação brasileira.

Multipropriedade Imobiliária de Direito real de Habitação Periódica

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 19/05/2019 às 16:09:58

Na multipropriedade imobiliária o proprietário usa o imóvel por determinado prazo e por período proporcional ao seu investimento. Cada um dos proprietários deve responder individualmente, na proporção de sua fração de tempo de uso do imóvel, pelo pagamento dos tributos, contribuições condominiais e outros encargos incidentes sobre o imóvel, sem solidariedade entre os diversos multiproprietários.

Este assunto desperta meu interesse há muitos anos. Estudei, pesquisei, coletei informações e avaliei as possibilidades comerciais e jurídicas de sua implementação. Mas os obstáculos eram muitos, alguns deles instransponíveis e sem que houvesse uma Lei específica que legalizasse a multipropriedade imobiliária por fração de tempo de uso, os muitos conflitos e lacunas só apontavam ao insucesso desta sistemática.

Com o advento da Lei 13.777/2018 as incertezas são menores. Agora, com alguns cuidados jurídicos adicionais, definições principiológicas e controles administrativos, está mais viável e com grande probabilidade de êxito. Esta Lei, a meu ver, torna lucrativa e conveniente a implantação da Multipropriedade Imobiliária.

Um imóvel onde vários proprietários de unidades de tempo (mínimo de 7 dias por ano) compartilham em regime condominial e dividem os custos de aquisição e manutenção. Cada multiproprietário paga as taxas normais de moradia, como água, luz, IPTU e condomínio, conforme o seu tempo de permanência no imóvel, através de documento individualizado pertinente ao uso de cada multiproprietário.

O coproprietário, com registro de propriedade no cartório de imóveis, pode alugar o imóvel durante a sua fração de tempo e até mesmo vender a sua parte de tempo, desfazendo-se do bem sem anuência dos demais coproprietários. A convenção de condomínio da unidade determinará os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel, a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção de instalações e mobiliário, além das multas aplicáveis a quem não cumprir com suas obrigações.

Além de democratizar o acesso a bens imóveis e móveis, beneficiando pessoas que não teriam meios econômicos ou interesse em comprar e assumir a manutenção integral de um imóvel para fins de lazer, o compartilhamento de um imóvel para uso temporário ajudaria a reduzir a ociosidade em sua ocupação. Isso geraria maior segurança patrimonial do bem, mais empregos e mais renda para a comunidade local.

Mas como fica esta nova relação jurídica no que tange à legislação existente?

Ainda que seja uma propriedade fracionada por período de tempo, a multipropriedade imobiliária é uma relação condominial, por conseguinte regulada pelos artigos 1314 e posteriores do Código Civil.

Assim temos, por exemplo, que o direito de preferência para a locação, presente na parte final do artigo 1.323 do CC, dispõe que: “resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é”. Claro está que essa preferência só existirá quando houver interesse dos condôminos da multipropriedade imobiliária em alugar para terceiros, alheios ao condomínio.

Já na alienação da fração de tempo da multipropriedade imobiliária, a nova Lei não referência o direito de preferência que consta do art. 504 do Código Civil e obriga o vendedor da sua fração a terceiros, comunicar previamente todos os demais condôminos, refletindo as condições da oferta de venda.

Outro ponto é quanto à sucessão por conta de herança, no que tange à obrigação de aderir aos regulamentos e condições de uso da fração do imóvel por um estranho ao condomínio indivisível. A possível solução seria uma convenção condominial, a exemplo de contratos empresariais de sociedade, com cláusula que obrigasse aos condôminos sobreviventes venderem ou adquirirem as frações do de cujus, priorizando a primeira ou realizando a segunda no insucesso daquela e pelas mesmas condições, em seguida, depositando judicialmente ao sucessor estranho seu quinhão convertido em moeda corrente.

Quando a concepção da multipropriedade imobiliária se der através da incorporação imobiliária, com a convenção de condomínio edilício registrada no competente Ofício de Registro de Imóveis e averbado junto à matrícula de cada unidade autônoma, conferindo-lhe caráter erga omnes, esta será respeitada por todos os condôminos atuais ou futuros do empreendimento, seja ele originário, sucessor ou adquirente.

Concluindo, importante ressaltar abaixo as diferenças de conceitos existentes entre TIMESHARE e MULTIPROPRIEDADE. Vale também, aproveitando o ensejo, considerarmos os aspectos mais subjetivos, aqueles que o mercado imobiliário costuma incluir em suas análises de viabilidade e de oferta e procura:

TABELA DIFERENÇAS E PECULIARIDADES IMPORTANTES

TIMESHARE X MULTIPROPRIEDADE

52 proprietários cotistas por unidade

Flexibilidade na quantidade de proprietários, sendo o ideal entre 2 a 26 por unidade.

Os Cotistas compram uma semana por ano em determinada temporada

Os Proprietários desfrutam de duas, quatro ou mais semanas, por ano.

Maior tráfego e consequente maior desgaste das instalações (mais gente circulando o tempo todo).

Menor movimentação e maior controle das necessidades e responsabilizações, além de maior personalização.

Normalmente hotéis e resorts já construídos e emoperação onde o cotista adere à administração da propriedade por terceiros.

O reduzido número de coproprietários e consequente maior participação financeira naaquisição da propriedade,é motivo suficiente para manterem as boas condições do imóvel, aumentando os cuidados que reduzam os custos de manutenção.

A propriedade se resume a uma cota de tempo de uma unidade ou de uma fração ideal do empreendimento, com ou sem distinção de qual seja ela e, portanto, com menor grau de pertencimento do imóvel.

A propriedade é integralmente sua e seu uso corresponderá a uma unidade de tempo daquela unidade, portanto, com maior grau de pertencimento do imóvel e maior zelo de cada usuário.

Um produto menos exclusivo, mais otimizado e menos privativo. Vários tipos de imóveis mas principalmente apartamentos de dimensões mais reduzidas.

Um produto mais exclusivo, mais espaçoso, mais privativo. Pode ser apartamentos oucasas de luxo.

Serviços de administração e hotelaria de alta qualidade encarece os custos de manutenção quando a taxa de ocupação for reduzida.

Autoadministráveis e custos de serviços gerais compartilhados após deliberação e aprovação dos proprietários/condôminos.

Restrita à utilização da própria unidade e seus equipamentos básicos.

Maior possibilidade de compartilhamentos de vários bens, inclusive de barcos, carros, bicicletas, motocicletas e outros que teriam, igualmente, multiproprietários.

Interessante para jovens mais motivados com a aquisição da propriedade de férias, principalmente pelaoportunidade de fazer o intercâmbio de férias e com isso, conhecer novos lugares e culturas.

Para qualquer idade de proprietários que tendem a pensar em suas propriedades como uma segunda residência. Daí asensaçãode lealdade ao empreendimento e a cidade onde estão localizados. Contudo, também tem a possibilidade de trocar ou comercializar seu tempo no imóvel e conhecer novos lugares em outros destinos, semperder onívelde qualidade e conforto de uma segunda residência.

Alternativa inteligente e econômica de tirar fériascomhospedagensem hotéis e resorts.

Alternativa inteligente e econômicade compraruma segunda residência com escritura que também permite, pela compra de vários imóveis fracionados, alternar seus locais de férias em váriosdestinos, além de intercâmbio entre outros proprietários em diversos locais no mundo.

Investimento em qualidade de vida,tempo com a família, proteção contra aalta do valordas diárias hoteleiras. Não é um investimentoimobiliário altamente rentável devido à desvalorização inicial do capital investido pelos custosde vendas emarketing de uma unidade (vendidos cinquenta e duas vezes). O custo inicial é alto e são mais difíceis de vender.

Tem melhor valorização na hora da revenda. Valoriza da mesma forma queumapropriedade tradicional em seus mercados locais. Podem até valorizarem mais que uma propriedade de uso integral se estiverem localizados emlugares onde não existem opções de compra de uma segundaresidência ou em umalocalização de fériasexclusiva e muito demandada.

Localizadosemregiões de férias com fluxo de famílias e em destinos de altas demandas para o próprio resort.

Normalmente residencial, com as conveniências da vida moderna em suas adjacências. Tudo isso aumenta o valor de umapropriedade fracionada.

REQUISITOS IMPORTANTES PARA O SUCESSO

Boa localização geográfica. Demanda hoteleira ou parque temático. Bons parceiros. Credibilidade dos agentes envolvidos no projeto. Serviços hoteleiros de qualidade.

Atrações no entorno. Pouca disponibilidade de comércio de residências de férias no local. Apelo durante o ano todo.Bom desenho de produto para uso. Disponibilidade de capital para investir.

VANTAGENS IMPORTANTES QUE GARANTEM O SUCESSO

Divisão proporcional de custos e despesas; Mais liquidez financeira; Otimização da utilidade do bem e de sua função social;

Acesso a bens de valor elevado; Desembolso proporcional ao tempo de utilização do bem em questão; Direito de usufruir o bem em períodos determinados; Possibilidade de remunerar o tempo em que o imóvel não é usufruído;Geração de riqueza para outros investimentos; Direito à propriedade; Segurança jurídica.

Quem não registra não é dono

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 11/05/2019 às 01:16:01

Esta máxima está explicitada no Código Civil brasileiro, em seu art. 1.227, que prescreve: “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos,só se adquirem com o REGISTRO no Cartório de Registro de Imóveisdos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247)”.

A transmissão definitiva da propriedade só é de fato concretizada no ato do Registro da Escritura do imóvel (dos referidos títulos) no Cartório de Registro de Imóveis.

A escritura do Imóvel é o documento público oficial que valida o acordo realizado pelo contrato de venda e compra entre as partes.

O Contrato de Venda e Compra é um acordo que obriga as partes a honrarem com os compromissos estabelecidos.

O artigo 108 doCódigo Civil prescreve: "Não dispondo a Lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

Ocorre que pelo art. 32 da Lei Federal 9514/97, o Contrato Particular de Venda e Compra, em havendo constituição de garantia por Alienação Fiduciária para o pagamento de parcela(s) vincenda(s), dispensa a lavratura de escritura pública.

Ou seja, o contrato de venda e compra com cláusula de alienação fiduciária tem força de escritura pública, podendo ser apresentado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para registro, operando a transmissão da propriedade.

A mesma Lei 9514/97, em seu art. 22, prescreve: “A Alienação Fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 1ºA alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI...”.

Esta Lei prescreve também em seu art. 38 que: “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”.

Agora que todos aqueles que não registraram seus imóveis no Cartório de Registro de Imóveis já entenderam os risco que correm e porque correm estes riscos, vamos elencar os tipos mais usuais de Escrituras Públicas de Venda e Compra de Imóvel.

São os seguintes os tipos de ESCRITURAS PÚBLICAS de VENDA e COMPRA de IMÓVEL:

Escritura pública de venda e compra à vista - Oficialização de uma negociação à vista, ou seja, o pagamento do imóvel é efetuado no ato da escritura. Neste caso não há a exigência prévia de um contrato de venda e compra.

Escritura pública de venda e compra a prazo, com pacto adjeto de alienação fiduciária à pessoa física - Vendedor e comprador firmam contrato no qual consta que os direitos sobre o imóvel são do vendedor até que o comprador pague tudo. O próprio imóvel é dado como garantia da quitação. Inadimplido o preço total contratado o credor consolida a propriedade do imóvel em seu nome e o leva a leilão extrajudicial.

Escritura pública de venda e compra a prazo com cláusula resolutiva- no contrato de venda e compra onde a venda é a prazo e o vendedor só aceita transferir o imóvel para o comprador com a inclusão de uma cláusula condicional de que o valor parcelado seja atrelado ao pagamento de notas promissórias. O comprador transfere o imóvel para o seu nome se apresentar as promissórias quitadas ao cartório. Caso contrário, o cartório não aceitará finalizar o processo de compra e venda.

Escritura pública de promessa de venda e compra - O vendedor dá a posse imediata ao comprador e permanece com o domínio que só será transferido por escritura definitiva quando quitada a dívida. A promessa garante ao comprador, caso o vendedor venha a falecer e o preço quitado, que seus herdeiros ficam obrigados a transmitir a propriedade sem incluí-la em inventário.

Escritura pública definitiva de venda e compra - Quitado o preço de venda e pago o ITBI constantes da escritura de promessa de compra e venda, o vendedor obriga-se a transferir o imóvel para o nome do comprador definitiva e publicamente.

Escritura pública de venda e compra e cessão de direitos aquisitivos - Comprador transfere os direitos (cessão de direitos) que possui sobre um imóvel para outra pessoa antes mesmo de fazer o registro em seu nome.

Escritura Pública de distrato de venda e compra - desfaz a escritura de compra e venda quando o negócio é desfeito sem ter sido registrado no cartório de imóveis.

Escritura pública de cessão de promessa de venda e compra com anuência do credor - Na compra e venda de imóvel na planta ou em construção o comprador deseja transferir os direitos desse imóvel a terceiros. A anuência do vendedor à transferência para terceiros é obrigatória.

Escritura pública de venda e compra de fração ideal - O vendedor é dono de uma parte indefinida do imóvel e deseja vende-la a terceiro. Nesse caso o vendedor é obrigado a oferecer sua parte ao proprietário da outra fração. O vendedor só poderá vender sua fração para terceiro se o dono da outra fração não quiser adquiri-la.

Escritura pública de venda e compra com sub-rogação de ônus - O imóvel vendido não está quitado. O comprador adquire o imóvel ciente das dívidas e assume o pagamento das parcelas que estão para vencer. Aqui também a anuência do credor é necessária.

Escritura pública de venda e compra de imóvel com dação em pagamento - comprador adquire imóvel do vendedor e paga parte deste imóvel com outro imóvel de sua propriedade que será transferido para o vendedor.

Cuidar para que o ITBI seja pago pelo comprador em relação ao que exceder o valor da permuta.

Escritura pública de venda e compra com reserva de domínio - Semelhante à escritura de promessa de compra e venda, mas a cláusula de segurança e garantia de pagamento é a reserva de domínio em nome do vendedor.

Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse - Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar esta escritura.

Faculdades de Direito deveriam incluir em suas grades curriculares o Direito Imobiliário.

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 05/05/2019 às 17:42:55

As leis que regem as propriedades no Brasil são vistas pelos alunos do Direito, quando estudam o Código Civil. Porém, tal área do Direito constitui-se de muitas leis esparsas e que acabam não sendo ensinadas ou mesmo vistas em salas de aula. Aqueles que quiserem se aprofundar um pouco nesta matéria terão que fazê-lo através de cursos especiais ou serem autodidatas.

Matéria dinâmica e em constante evolução, cheia de detalhes e sutilezas. Seu desconhecimento ou sua aplicação negligenciada pode acabar trazendo grandes problemas para quem quer adquirir um imóvel sem uma consultoria especializada e preventiva que minimize riscos e garanta seus direitos de propriedade.

Caso impressionante é o das irregularidades encontradas em aproximadamente 67% dos imóveis pesquisados[i] pela UNICAMP, na região metropolitana de Campinas. A grande maioria deles sequer tem escritura pública.

Esta pesquisa foi elaborada pelo Grupo de Governança de Terras e Desenvolvimento Econômico da instituição que tabulou pela primeira vez quantas famílias vivem em situação de informalidade nos 20 municípios da região de Campinas. Este estudo concluiu que 670.200 moradias não tem comprovação de propriedade.

Ora, se a região de Campinas que é a segunda maior região metropolitana do Estado de São Paulo, o mais rico e desenvolvido estado do país, imaginem nas outras regiões brasileiras.

Confrontando esta realidade constatada pela UNICAMP com o número de domicílios brasileiros vamos perceber que no mínimo a metade da população brasileira vive em habitações não regularizadas.

Os motivos são muitos e certamente os contratos de gaveta são os maiores culpados pelas não averbações, registros ou escrituras imobiliárias adequadas. Mal sabem eles que pela lei brasileira só é dono quem averba na matrícula do imóvel a sua titularidade.

Ter um contrato de compra e venda de um imóvel é só uma pequena parte do caminho para ser realmente proprietário do imóvel. Uma parte, diga-se de passagem, um tanto quanto frágil já que diversas situações indesejadas podem acometer antigos donos signatários destes contratos ou ao próprio imóvel até que sua situação seja regularizada.

Melhor seria que a população consultasse um especialista para garantir uma aquisição segura ou para que regularizassem estas aquisições.

O sonho da casa própria, muitas vezes conquistado com o esforço de uma vida inteira, está ameaçado pela irregular situação documental de seus imóveis.

Isso não é tudo. Além de ameaçar sua titularidade, caso precise vender o imóvel irregular descobrirá que tais irregularidades o desvalorizam, dependendo do caso, em até 50% de seu valor de mercado.

Creio profundamente que o sonho de uma vida inteira deva ser muito mais preservado do que qualquer custo ou implicação que possa haver ao procurar uma assessoria especializada e fazer uma compra imobiliária segura.

Novas tecnologias alteram antigos comportamentos de compradores de imóveis

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 28/04/2019 às 13:01:27

Atualmente quem busca comprar seu primeiro imóvel é a geração da década de 1990, reconhecida pela sua autonomia e preferência por experiências de vida ao invés de compromissos financeiros de longo prazo.

Quando se comprometem com financiamentos imobiliários optam por imóveis menores e melhor servidos por espaços de convivência, ambientes compartilhados e com maior possibilidade de interação pessoal.

Incentivada pelos aplicativos e motivada pela necessidade de experiências a geração do compartilhamento está causando sensíveis alterações comportamentais no mercado consumidor de imóveis.

Antigamente buscava-se imóvel para fixação de residência por longos períodos de tempo. Hoje a mobilidade e a liquidez do investimento imobiliário são mais importantes (coliving).

A procura era maior por imóveis com mais quartos e garagens. Hoje praticamente todas as famílias são pequenas e já não precisam mais de tanto espaço privado assim como de vários carros (uber).

Eram menos relevantes as preocupações com taxas de condomínios e custos de manutenções frequentes. Hoje a taxa condominial e a manutenção do imóvel pesam mais no orçamento e compartilhar custos é uma saída (airbnb).

Os imóveis eram encontrados nas carteiras das imobiliárias ou dos corretores. Hoje estas informações estão muito mais acessíveis e democratizadas (web).

Bastava achar o imóvel que atendesse o conforto desejado. Hoje o maior conforto é morar próximo do local de trabalho e do colégio das crianças, ainda que mais caros estes imóveis.

Sonhava-se com imóveis que pudessem acomodar empregada doméstica. Hoje sequer imaginam banheiro para empregada. Muitos condomínios oferecem instalações para serviçais e poucos condóminos conseguem arcar com os custos desta mão de obra (lofts).

O ideal de formar família e criar raízes já não faz parte da maioria desta nova geração. Hoje é preferível um investimento menor com maior flexibilidade do que um investimento maior com menor liquidez.

As tecnologias influenciam e criam estes novos perfis comportamentais de compradores imobiliários ao facilitarem o compartilhamento de imóveis, de automóveis e até de espaço para trabalho (coworking).

Mas sempre existem duas maneiras de lidar com revolução: ser agente da mudança ou ser vítima dela.

O agente da mudança sabe que o comportamento do consumidor se altera, vislumbra as consequências e é se adequa aos novos tempos.

Assim, é preciso reinventar-se todos os dias para acompanhar a velocidade das mudanças, atender as novas exigências e jamais ser vitima destas revoluções comportamentais.

Mediação em Condomínios

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 22/04/2019 às 16:33:36

Mediação é a atividade exercida por profissional isento, capacitado e habilitado para atuar como facilitador da comunicação entre as partes conflitantes. Ele atua com técnicas e regras previamente aceitas pelos envolvidos a fim de que eles encontrem formas de resolverem seus conflitos.

Com o advento da Lei 13.140/2015 e a adoção cotidiana das modalidades consensuais de solução de conflitos inseridas no Novo Código de Processo Civil, a mediação e a conciliação tornaram-se ferramentas imprescindíveis, inclusive em condomínios.

Esta autocomposição confere à solução um maior comprometimento das partes conflitantes no cumprimento de acordo do que uma sentença judicial impositiva.

A solução da controvérsia de comum acordo, fruto da negociação mediada por especialista, pode não acontecer pela inflexibilidade na negociação oriunda de uma ou de ambas as partes.

Não se trata simplesmente de por fim a um conflito, mas propiciar às partes uma grande oportunidade de exercitarem a empatia, flexibilizando e viabilizando a negociação para a melhoria da qualidade da convivência condominial.

Na mediação não se apresentam provas ou se defendem teses jurídicas. Busca-se tão somente o bom senso e a harmonia das partes e não apenas a razão que pode ser obtida no judiciário pelo devido processo legal.

Além dos benefícios inerentes à solução dos conflitos, a mediação deve tentar ajudar as partes na manutenção do bom relacionamento. Comparada com soluções judiciais ou arbitrais a mediação é bem mais simples, rápida, compromissada e menos onerosa.

Decisões impostas judicialmente a pessoas que convivem próximas umas das outras podem inviabilizar a harmonia do ambiente e prejudicar a qualidade de vida das partes conflitantes e dos demais Condôminos.

A adoção da mediação é política eficaz para consecução de vários objetivos que certamente todos os condomínios e condôminos almejam. Situações conflituosas, ou potencialmente geradoras de conflitos, podem e devem ser tratadas com a aplicação adequada de técnicas pertinentes.

Em condomínios, são muitas as possibilidades de utilização da mediação, tais como nas relações que ocorrem entre:

1) Condôminos vizinhos

2) Condôminos x condomínio

3) Condôminos x funcionários

4) Condôminos x síndico

5) Condôminos x administradora

6) Condomínio x funcionário

7) Condomínio x inadimplente

8) Condomínio x uso das partes comuns

9) Condomínio x fornecedores de serviços

10) Condomínio x fornecedores de produtos

11) Condomínio x acesso de terceiros

12) Administradora x síndico

13) Administradora x conselho fiscal

14) Sindico x conselho fiscal

15) Outros.

Em todas estas relações as partes são convidadas a participarem da sessão de mediação para dirimirem as problemáticas, antes que estas se agigantem e tragam consequências nefastas para a vida do Condomínio.

A mediação feita por advogado especializado em direito imobiliário e condominial é útil inclusive às seguintes operações:

1) ações revisionais de alugueis;

2) conflitos de vizinhanças do condomínio;

3) conflitos entre incorporadoras e adquirentes de imóveis;

4) relações entre condomínios e construtoras/incorporadoras;

5) relações entre incorporadoras e construtoras;

As sessões de mediação podem acontecer no próprio condomínio ou nos centros judiciais de soluções de conflitos e cidadania - CEJUSC’s (pré-processuais e processuais) - ou ainda em câmaras particulares de mediação e conciliação.

Seus custos devem ser suportados pelas partes que não foram capazes de solucionar seus conflitos através de negociações diretas.

A corretagem imobiliária e seus atuais desafios

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 14/04/2019 às 16:37:17

Semana passada, mencionamos a velocidade de retomada no crescimento do mercado imobiliário que, mesmo lento, é promissor. Observou-se que em 2018 houve sinais desta retomada com o aumento de lançamentos (30%) e das vendas (23,1%), se comparados ao mesmo período de 2017, segundo pesquisa SENAI/CBIC. (ver pesquisas).

Confiança, flexibilidade e adaptação são os alicerces necessários para que este mercado cresça ainda mais rapidamente. Focaremos a questão da intermediação imobiliária sem pretensões de exaurir o tema, já que a categoria é constantemente vilipendiada por alguns novos aplicativos disponibilizados na web.

Certamente a internet veio para auxiliar e agilizar a vida de todos nós. É inimaginável qualquer profissão contemporânea sem este auxílio. Para os corretores não é diferente. A grande maioria já se adaptou a ela e consegue extrair dessa relação bons frutos.

Contudo, muitos aplicativos, portais e sites especializados estão tentando suprir lacunas, ou criar outras, às vezes eliminando o elo “intermediador” e fundamental desta corrente: o profissional habilitado corretor de imóveis.

Na venda e compra de imóveis de terceiros existem aplicativos que colocam proprietários transacionando imóveis diretamente com compradores. Alegam vantagens pela redução de custos com a exclusão do intermediador. Alguns propõem essa transação direta e dizem supervisioná-la com profissionais da área. Há ainda aqueles aplicativos que utilizam o trabalho de corretores de imóveis como auxiliares de suas operações na fase da transação realizada in loco.

No caso de venda de unidade futura, construtores e incorporadores desenvolvem sistemas on-line para venda direta com seus potenciais compradores e contratam funcionários não corretores de imóveis para operacionalização destas vendas.

Outros sites e portais, já mais comuns e integrados na vida dos corretores, cobram para anunciarem imóveis e, muitas vezes, geram “leads” pouco qualificadas que muitas das vezes trazem apenas tempo perdido e prejuízo.

Sobre estes novos portais e aplicativos, sem citar nomes, relaciono alguns de seus “diferenciais de mercado” e opino sobre o impacto de cada um deles:

1)Promovem parcerias entre corretores na venda e na locação (bom);

2)Oferecem serviços auxiliares para a atividade dos corretores e imobiliárias como placas, tecnologia 360º, vistorias, avaliações e assessoria jurídica. (bom);

3) Pagam pequenas gratificações na captação do imóvel e repassam pequena parte da comissão da venda ao corretor (ruim);

4)Operacionalizam a locação de partes de imóveis (novo);

5)Na efetivação da venda, cobram do cliente vendedor pequenas taxas ao invés de comissão (ruim);

6)Eliminam os corretores, tanto na venda quanto na compra, com o pretexto de reduzirem custos (péssimo);

7)Na locação tradicional, reduzem a dependência do cliente com o corretor, com o pretexto de agregar maior conveniência e agilidade e reduzir custos (ruim).

Mas não são apenas os portais, ditos eliminadores de intermediários, que prejudicam os corretores de imóveis. A fixação de placas de vende-se e aluga-se nos imóveis são constantemente ameaçadas em prol de uma pseudo “limpeza visual urbana”, ditas depreciativas, sendo elas as melhores e mais eficientes ferramentas de trabalho do corretor de imóveis.

Certamente nenhum dos elos desta corrente sofre mais pressão que os corretores de imóveis. Estes profissionais realizam grandes esforços, 7 dias por semana, para conseguirem manterem-se ativos neste mercado muitas vezes desleal, agressivo, competitivo e até ilegal (piratas).

Fica a dúvida quanto aos aplicativos e portais entregarem tudo o que prometem. Fica a dúvida se os usuários destas ferramentas estão seguros ou satisfeitos com a exclusão do corretor. Fica a dúvida se estes usuários, desassistidos por profissionais legalmente habilitados, permanecem aptos a avaliarem cada um dos riscos inerentes desse tipo de transação.

A importante função social da propriedade, no que tange inclusive à sua operacionalização comercial, deveria ser mais valorizada por ações que busquem um amplo, responsável e equilibrado entendimento entre seus agentes. Cada qual cumprindo seu papel, sua responsabilidade e colaborando com o que lhe for mais propício e inerente, convergindo para a maturidade deste mercado.

Um marco legal regulatório para todos os agentes e atividades deste comércio imobiliário seria muito bem vindo em um futuro breve. Consumidores ficariam bem mais protegidos, melhor servidos e agradecidos.

Links de pesquisas do mercado imobiliário:

SENAI/CEBIC

FIPE/ARISP

ABECIP

SECOVI-SP

Biografia do colunista Renato Cunha

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 08/04/2019 às 15:35:34

Renato Cunha começou sua carreira na área imobiliária, em 1978 quando assumiu a função de vistoriador responsável pelos imóveis da Secretaria de Cultura do Município de São Paulo. Nesta época concluiu sua formação acadêmica em Eletrônica e Administração de Empresas no Mackenzie.

Trabalhou na área de vendas de produtos e serviços em algumas das maiores empresas multinacionais do planeta à época, tais como Brown Boveri e Pricewaterhouse. Nesta época cursou pós-graduação em Marketing.

Em 1996, já como empresário na área de segurança patrimonial, desenvolveu projetos para instalação de equipamentos e sistemas eletrônicos de segurança, representações comerciais e planos diretores personalizados. Com MBA em Gestão da Segurança Patrimonial, escreveu o livro “Comunidade Segura - Sua segurança em suas mãos”.

Em 2003 iniciou seu processo de mudança residencial para Sorocaba tendo realizado trabalhos diversos, inclusive projetando instalação de sistemas de aquecimento solar em residências da região.

Em 2006, já habilitado como corretor de imóveis, trabalhou como corretor ou coordenador de vendas em médias e grandes imobiliárias de Sorocaba, além de assessorar Incorporadoras nacionais e internacionais em seus lançamentos imobiliários.

Entre 2009 e meados de 2012 teve a honra de ministrar aulas, em escola técnica particular e na ETEC Rubens de Farias, para formação de corretores de imóveis, sempre em matérias como Técnicas em Transações Imobiliárias e Marketing Imobiliário.

Em 2012 abriu sua própria imobiliária e iniciou um longo e maravilhoso processo de habilitação em Direito, concluído em 2018. Ainda em 2017 se especializou na nobre e gratificante atividade de conciliar e mediar conflitos junto a CEJUSCs e particulares, além de ter um artigo - Advocacia Sistêmica - publicado na Revista Olhar da Faculdade de Direito ESAMC de Sorocaba.

Desde sempre, balizou suas ações nos bons princípios éticos e morais da sociedade, tal qual ensinado a ele por seus pais e familiares os quais sempre honrou e honrará.

MERCADO IMOBILIÁRIO E SUAS PERSPECTIVAS

Por Renato Cunha Carvalho Silva em 06/04/2019 às 15:56:28

Com o Brasil nos trilhos, poderosa locomotiva dá sinais de vida. É o Mercado Imobiliário, pronto para ajudar puxar o desenvolvimento.

O setor imobiliário no Brasil passou, nesses últimos 3 anos, por seus mais difíceis testes de resiliência. A forte crise desencorajou compradores de imóveis, desempregou centenas de milhares de trabalhadores da construção civil e obrigou muitos “players” deste mercado a se readequarem para sobreviverem.

Aos poucos, o Brasil está entrando nos trilhos em direção à luz e, uma de suas mais poderosas locomotivas - o mercado imobiliário - já está em movimento. Breve atingirá velocidade jamais vista antes neste “... gigante pela própria natureza ...”, certos também de que “... o teu futuro espelha essa grandeza ...”.

Seus vagões estão repletos de passageiros (demanda reprimida), profissionais qualificados estão a postos (corretores de imóveis) e a locomotiva (construtoras e incorporadoras), composição revigorada e pronta para mudar de marcha, aumentando a velocidade. Friso que essa retomada se estabelecerá principalmente com a sinergia gerada pela participação de todos os envolvidos.

Revigorada e abastecida por inédito e poderoso arcabouço legal, além de incrementos econômicos e financeiros advindos de uma alinhada e liberal política externa alvissareira, esta nova configuração tem tudo para alcançar, paulatinamente, altas velocidades.

Apenas como vislumbre das dificuldades que esta crise gerou, o Tribunal de Justiça de São Paulo, considerando o imenso volume de julgamentos relativos a contratos de compra e venda de imóveis em 2018, aprovou a equalização da distribuição destes processos entre as subseções da seção de direito privado desta nobre instituição. As agruras que compradores, corretores e vendedores de imóveis experimentaram nessa crise, refletem no aumento da judicialização destas demandas e na necessidade de enfrentamento desta problemática pelo judiciário paulista.

Tabela 1 - Anuário da Justiça São Paulo/2018

Assim, aqueles que passaram pela crise, tiveram oportunidade de se preparar e acompanhar a evolução e a abrangência das novas leis recentemente promulgadas em benefício deste mercado. Desta forma, estarão acomodados nos melhores assentos deste modernizado trem e serão os protagonistas desta nova história nacional.

Quanto ao arcabouço legal mencionado, temos bons exemplos recentes, tais como: Lei Federal 13.786/18 do Distrato; Lei Federal 13.777/18 do Condomínio em Multipropriedade; Lei federal 13.465/18 de Regularização Fundiária Urbana; art. 1.358-A do Código Civil sobre Condomínio de Lotes; art. 1.225 do código civil sobre o direito real de laje no rol dos direitos reais; entre outras. Todas elas, em menor ou maior grau, servirão como o combustível necessário para se conseguir a velocidade almejada e a retomada do crescimento afeito à área imobiliária.

É no contexto de novos cenários e novos desafios que pretendo, humildemente, desenvolver temas pertinentes, informadores e colaborativos, para todos aqueles que atuam no mercado imobiliário nacional e querem ser protagonistas dessa nova história. Sempre com ênfase em nossa querida região metropolitana de Sorocaba.