ASSESSORIA IMOBILIÁRIA COMPLETA PARA ARREMATAÇÃO EM LEILÕES.

O que vai garantir a lucratividade de uma compra de imóvel em leilão é o trabalho de pesquisa e preparação que deverá, necessariamente, ser feito antes do leilão se realizar. Certamente a fase mais importante para o êxito do investimento e obtenção da lucratividade desejada.

Uma vez dado o lance, aceito pelo leiloeiro como o arrematante, adquire-se não só todos os bônus como também os ônus do imóvel arrematado. Portanto, cabe ao interessado pesquisar antecipadamente todas as condições possíveis do bem que está comprando para evitar surpresas desagradáveis.

Estas informações preliminares, necessárias e obrigatórias, referem-se a todos os elementos fáticos, jurídicos e mercadológicos, possíveis de serem levantados sobre o imóvel em foco. Informações estas que não estão facilmente disponíveis nem tão óbvias quanto gostaríamos, motivo pelo qual a experiência e o conhecimento multidisciplinar do pesquisador é tão fundamental.

Muito tempo e estudo são necessários para adquirir estes conhecimentos específicos que minimizam os riscos e maximizam os lucros na arrematação:

1. Mercado Imobiliário Local (15 anos);

2. Direito Imobiliário (2 anos);

3. Conciliação e Mediação entre as partes (1 ano);

4. Facilidade no trato adequado a todos os envolvidos (uma vida);

5. Noções de arquitetura e engenharia civil (20 anos);

6. Negociação (30 anos);

7. Discrição e comprometimento (uma vida);

8. Direito (5 anos).

Mas não bastam apenas as informações preliminares. Outras surpresas podem aparecer no âmbito jurídico ou no mercadológico. Imprescindível que nestes momentos o arrematante esteja assessorado por especialista.

Um caminho onde os altos lucros são inversamente proporcionais aos muitos riscos e onde o conhecimento faz toda a diferença.

O tripé que alicerça toda a pesquisa antecipada à arrematação é formado por:

1. Edital e Processo que levou imóvel a leilão

2. Valor de mercado, atual e futuro.

3. Liquidez na venda ou no uso.

Procedimentos na avaliação de IMÓVEL em Sorocaba para eventual arrematação em Leilão Imobiliário Extrajudicial ou Judicial (atividade meio).

Serão cabíveis os procedimentos "exemplificativos" a seguir explicitados, na ordem em que se apresentam:

Avaliação do edital, processo, fotos e documentos disponibilizados pelo leiloeiro:

• Análise dos quesitos disponibilizados;

• Opinião intuitiva e genérica sobre riscos e oportunidades;

• Ida ao local do imóvel para confirmar atualidade de fotos e macro condições locais;

Avaliação Genérica de Risco:

• Perímetro de até 200 mts do imóvel - liquidez para venda;

• Outros imóveis à venda neste perímetro - análogos ao leiloado;

• Condições externas do imóvel (as internas também se possível);

• Testemunho do proprietário quanto à documentação e ânimo em desocupar imóvel;

• Opinião de vizinhos próximos quanto à região, imóvel e condições comerciais locais;

• Relatório fotográfico da situação encontrada no local e outras informações obtidas.

Avaliação Específica de Risco:

Prefeitura

• restrições de uso do solo ou zoneamento

• cadastro contribuinte na Prefeitura

• numeração do prédio e/ou do logradouro

• obtenção de plantas

• projetos

• habite-se

• memoriais

• alvarás

Registro de Imóveis

• averbação de construção

• unificação

• desmembramentos

• matrícula imóvel atualizada com negativa de ônus e alienações (Se não fornecida)

• comprovante de pagamento IPTU (Se não fornecida)

• certidões exigidas (Se não fornecida)

Imóvel

• ad corpus

• obrigações e direitos - convenções / especificações (condom. e loteamneto fechado)

• luz/água

• cnd INSS

• cnd condomínio

• pendência documental de responsabilidade do arrematante, indicada no EDITAL.

• posse nova /velha

Judiciário

• Ativo judicial do imóvel (cível, divida ativa, outras)

• Ativo judicial dos proprietários

RENATO CUNHA CARVALHO SILVA

CONCILIADOR / MEDIADOR

PERITO JUDICIAL

CORRETOR DE IMÓVEIS

ADMINISTRADOR

DIREITO IMOBILIÁRIO